自分の自宅を事務所や店舗としても使っている経営者の方から、「持ち家を経費にするなら、個人と法人どっちの形が有利？」というご相談をよくいただきます。
結論からいうと、一律に「どちらが得」とは言えず、ケースバイケースです。
ただし、判断のための「考え方の軸」を押さえておくと、損をする選択を避けやすくなります。
本記事では、持ち家を仕事で使う場合に、個人で経費にする場合と、法人で経費にする場合のポイント・注意点を整理して解説します。
持ち家で経費にできるもの（個人・法人共通）
まず、持ち家を事務所・店舗として使うときに、共通して経費にしやすい主な項目は次のとおりです。
（いずれも「事業で使っている割合（事業使用割合）」部分のみが経費になります）
- 建物の減価償却費（建物部分のみ。土地は減価償却の対象になりません）
- 修繕費（屋根・外壁・設備等の修理・補修費用）
- マンションの修繕積立金・管理費
- 固定資産税
- 火災保険料・地震保険料
- 住宅ローンの利息部分
- 水道光熱費（電気・水道・ガスなど）
- インターネット料金・通信費
- その他、事業に直接関連する費用
これらの費用について、どのくらい事業で使っているかを合理的な基準で按分し、事業部分のみを経費にしていくことになります。
個人事業主として持ち家を経費にする場合のポイント
まずは、個人事業主として自宅兼事務所・自宅兼店舗にしているケースです。
この場合、主に検討しなければならないのは「家事按分」と「住宅ローン控除」です。
家事按分の基本
個人事業主の場合、自宅の費用のうち「事業にも使っている部分」だけを経費にする必要があります。
このように、1つの支出を事業用部分とプライベート部分に合理的な基準で分けることを「家事按分」と呼びます。
代表的な按分方法は次のとおりです。
- 面積基準：自宅全体の床面積に対する、仕事部屋の床面積の割合
- 時間基準：インターネットや電話などは、仕事で使用している時間の割合
- 共用部分の考え方：廊下・トイレなどは、仕事部屋の面積割合等で合理的に按分
大切なのは、税務署に説明しても納得してもらえる「客観的な基準」であることです。
間取り図やメモを残しておくと、あとから説明しやすくなります。
住宅ローン控除との関係に注意！
個人で持ち家を事務所・店舗として使うときに、特に注意が必要なのが住宅ローン控除との関係です。
- 住宅ローン控除は、基本的に「居住用部分」に対して適用される制度
- 事業に使っている部分（事業使用割合）については、住宅ローン控除の対象外
- その代わり、事業部分のローン利息等は経費として計上できる
具体的には、以下の通りです。
- 事業使用割合が50％超：住宅ローン控除自体が使えなくなる
- 事業使用割合が10%超50％以下：居住割合部分のみ住宅ローン控除が受けられる
- 事業使用割合が10％以下：住宅ローン控除の判定上は「100％居住用」と扱われ、控除をフルで受けられる
つまり、「経費にできる金額」と「住宅ローン控除の金額」のバランスを見ながら、事業使用割合をどこまで取るかを検討する必要があります。
法人で持ち家を経費にする場合のポイント
次に、法人を設立して、自分名義の自宅を法人にも使わせるケースです。
この場合、典型的なスキームは「個人所有の自宅を法人に賃貸し、法人が家賃を支払う」という形です。
法人側の取扱い
- 法人が社長個人に家賃を支払う（法人にとって経費）
- 家賃の金額は、近隣相場を参考にした「適正家賃」×事業使用割合が基本
- 家賃が高すぎると、一部が「役員報酬」「給与」とみなされるリスクがある
個人側（社長個人）の取扱い
法人から受け取る家賃は、社長個人の不動産所得として課税されることになりますが、個人側では次のような費用を不動産所得の経費にすることができます。
- 建物部分の減価償却費（事業使用割合相当）
- 固定資産税
- 火災保険料・地震保険料
- ローン利息の一部 など
家賃と経費のバランスをうまく設計できれば、個人側の不動産所得はほぼゼロ〜ごく少額に抑えつつ、法人側でしっかり経費に落とすといった設計も可能です。
個人と法人、結局どっちが得なのか？
ここまで見てきたとおり、「個人が得」「法人が得」どちらか一方が常に有利ということはありません。
次のような状況では、傾向として有利・不利が分かれやすくなります。
個人が有利になりやすいケース
- 住宅ローン控除の金額が大きく、まだ控除期間が十分残っている
- 事業使用割合がそれほど大きくない（10〜20％程度）
- 不動産所得の申告や管理といった手間を増やしたくない
法人が有利になりやすいケース
- 法人の利益が大きく、法人税率で経費に落とした方がトータルで有利になりやすい
- 自宅の家賃相当額が高く、事業使用割合も一定以上ある
- 個人側で、不動産所得が過度に増えないように調整できる
最終判断は「トータルの税額比較」
実務的には、次の2パターンをシミュレーションして比較するのが正攻法です。
- パターンA：個人事業主として、自宅の一部を家事按分で経費化＋住宅ローン控除
- パターンB：法人が家賃を支払い、法人で経費化＋個人側で不動産所得を計上
それぞれについて、「所得税＋住民税＋法人税等の合計」がどう変わるかを計算して比較する必要があります。
自己判断が難しい場合は、必ず税理士にシミュレーションを依頼することをおすすめします。
持ち家を経費にしたい方のチェックリスト
最後に、持ち家を事業に使っている／使おうとしている方が、最低限チェックすべきポイントをまとめます。
- 現在の住宅ローン控除の残期間・控除額を把握しているか
- 事業で実際に使用している面積・時間を説明できるか
- 個人で経費化する場合・法人で経費化する場合の税額シミュレーションをしたことがあるか
- 法人スキームをとる場合、家賃の設定根拠（周辺相場など）を準備できるか
まとめ：持ち家の経費化は「設計次第」で大きく差がつく
持ち家を経費にすることは、個人・法人いずれの場合も節税効果が期待できる一方で、住宅ローン控除の喪失や、不動産所得の発生など、設計を間違えると却って損をしてしまうリスクもあります。
ご自身の状況にあった最適な形を選ぶには、
- 個人・法人それぞれの税金の仕組みを押さえること
- 現状と今後の収入・ローン残高・家族構成を踏まえてシミュレーションすること
- 必要に応じて、専門家のアドバイスを受けること
が重要です。
永井コンサルティング株式会社では、「持ち家をどこまで経費にするべきか」「個人と法人どちらが有利か」といったご相談に対して、具体的な数値シミュレーションを交えたアドバイスを行っています。
自宅兼事務所・法人への自宅賃貸を検討されている方は、お気軽にお問い合わせください。
